만춘이 서왕모의 시녀인 향란을 만나 사랑을 나눈다. 서왕모와 후토부인이 두 사람을 문초하고, 인간 세상으로 귀양을 보낸다. 만춘은 조준으로, 향란은 설랑으로 환생한다. 조준은 조실부모하고 조고에게 몸을 의탁하던 중 승상 이사의 사위가 되고 어사대부에 이른다. 하지만 난리로 가족을 잃고 떠돈다. 그러다 설랑을 만나 재혼한다. 조준이 중군교위로 전쟁을 치를 때 설랑은 병이 들어 죽고, 남편도 그녀를 따른다. 다시 천상의 성심각에 갇힌 두 사람을 제석마마가 성(性)을 바꾸어 환생토록 명한다. 향란은 남자 조원으로, 만춘은 여자 여랑으로 환생한다. 여랑이 아름답다는 소문을 들은 조원이 여랑을 찾아가 부부의 연을 맺을 것을 약속한다. 여랑에게 신물을 주고 돌아온 조원이 결혼을 준비하던 중 전쟁터에 나가게 된다. 여랑은 가족을 잃은 채 도적에게 잡히는 신세가 된다. 조원이 전쟁터에 있다가 여랑이 보낸 신물을 보고 그녀를 구출하여 결혼한다. 둘이 행복하게 살다가 남편이 세상을 뜨자 아내도 자결한다. 제석마마가 만춘을 원나라 상서의 아들로, 향란을 세종 황제의 공주로 환생케 한다. 부마가 된 만춘과 향란 공주는 금실 좋게 풍류를 즐길 때면 가난한 사람들에게 양식과 돈을 나누어 준다. 가난한 사람들이 부부의 공덕을 칭송하고, 그 소리는 천상까지 들린다. 옥황상제는 그들의 수명을 늘려 주고 자식을 점지해 주며 죄를 용서하라고 한다. 부부는 천상에 올라 옥황상제의 발을 낫게 하고, 각각 극락전과 연화대에 오른다. 「삼생록」은 윤회전생과 인과응보라는 불교적 순환구조 속에서 생사를 거듭하는 불교소설이다. 앞선 두 번의 생에서는 남녀 간 애정과 부귀공명이라는 세속적 욕망이 실현되지만 결국 죽음에 의해 좌절되고, 세 번째의 생에서는 높은 지위에 올라서 보시바라밀을 행함으로써 극락왕생하게 된다. 「삼생록」은 서사 구조의 측면에서는 불교적 사유 구조가 작용하고 있지만, 서사 전개 과정 중에 나타나는 주인공의 모습은 인간 본능을 긍정하는 통속적 대중 취향을 많이 드러내고 있다.